Per 1 januari 2024 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking. De nieuwe Omgevingswet is een verzameling van 26 bestaande wetten en is daardoor op veel onderdelen inhoudelijk gelijk aan het huidige recht. Alleen op het gebied van planschade leidt de Omgevingswet tot grote wijzigingen. In dit artikel gaan wij hier nader op in.

Planschade ontstaat onder het huidige recht als een huis of een stuk grond minder waard wordt doordat de gemeente een bestemmingsplan wijzigt, een voorbeeld daarvan is het wegbestemmen van een bosgebied voor de aanleg van nieuwbouw, een zonnepanelenweide of windmolens. Omwonenden kunnen hierdoor schade lijden, die de gemeente kan vergoeden.

Onder het nieuwe recht wordt planschade ‘nadeelcompensatie’ genoemd. We kijken dan niet meer naar de wijziging van het bestemmingsplan (onder nieuw recht ‘omgevingsplan’), maar naar het moment dat de daadwerkelijke (omgevings-)vergunning tot realisatie wordt aangevraagd, bijvoorbeeld een bouwvergunning. Door deze wijziging in de systematiek ontstaat de situatie dat planschade pas in beeld komt nadat er daadwerkelijk ook wordt gebouwd, in plaats van dat er in theorie kan worden gebouwd. Daarmee wordt het recht onder de Omgevingswet meer praktisch ingericht.

Naast verplaatsing van het schademoment, geldt er ook een vast forfait van 4% voor het normaal maatschappelijk risico. De schade die binnen dit percentage valt, wordt niet door de gemeente vergoed. Het gevolg van deze wijziging is dat (relatief) geringe schades steeds minder vaak voor vergoeding in aanmerking zullen komen.

De samenstelling van de bevolking en huishoudens verandert met de jaren. In veel gemeenten leidt dit tot een steeds groter wordende vraag naar bijvoorbeeld andersoortige woningen en het doorvoeren van veranderingen in verband met de duurzaamheidsopgave.

Wordt u geconfronteerd met een wijziging van de fysieke leefomgeving in uw wijk? Komt er bijvoorbeeld een aanleg van een zonneweide, woningbouw, windmolenpark of een (verbreding van de) snelweg? Het procederen tegen deze komst is een mogelijkheid, maar net zo belangrijk is het in kaart brengen van de financiële gevolgen voor de waarde van uw woning door de komst van deze ontwikkeling.

Wilt u weten of en zo ja voor hoeveel u in de schade kan worden gecompenseerd of bent u het niet eens met het besluit van de gemeente over tegemoetkoming in de planschade/het besluit over nadeelcompensatie? Neemt u dan gerust contact op met een van de specialisten bij Van Dijk c.s. Advocaten, wij kijken graag met u mee.