Wanneer u na het kopen van een bestaand huis ontdekt dat uw (nieuwe) woning niet de eigenschappen bezit die u op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, is er sprake van een verborgen gebrek. Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat sprake is van  non-conformiteit indien een zaak (bijvoorbeeld een woning) niet de eigenschappen bezit die een koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. In geval van non-conformiteit kan de koper van de verkoper nakoming tot herstel of vervanging vorderen.
Als koper dient u er niet te lichtvaardig van uit te gaan dat non-conformiteit al wordt aangenomen bij constatering van een verborgen gebrek. Bij de beantwoording van de vraag of een woning voldoet aan hetgeen de koper normaliter mocht verwachten, is naast een mededeling van de verkoper, ook de onderzoeksplicht van de koper relevant.
Uit rechtspraak blijkt dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht. Dit betekent echter niet dat een verkoper voor elk geconstateerd gebrek verantwoordelijk kan worden gehouden. De aansprakelijkheid geldt niet voor gebreken die vooraf zichtbaar waren, of die bij onderzoek aan het licht hadden kunnen komen. Bij twijfels over de onderhoudsstaat van de woning is het aan te bevelen om voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Desalniettemin is het evident dat een verkoper de mededelingsplicht schendt, indien hij wist van het gebrek en dat dit het beoogde gebruik van de koper in de weg zou staan. Ook mag de koper ervan uitgaan dat de mededelingen van de verkoper kloppen. Verschaft een verkoper inlichtingen over een aspect van de woning dan rust op de koper, in principe, geen plicht om hiernaar zelf onderzoek te verrichten.
Overigens speelt een clausule, zoals bijvoorbeeld de ouderdomsclausule, opgenomen in de koopovereenkomst, en alle andere omstandigheden een rol bij de vraag hoe zwaar de onderzoeksplicht meeweegt bij het vaststellen van aansprakelijkheid. Betreffende andere omstandigheden kan worden gedacht aan de professionaliteit van de koper dan wel het zich laten bijstaan door een aankoopmakelaar.
Kortom – alle omstandigheden in aanmerking genomen spelen een rol bij de vraag of de verkoper aansprakelijk is voor het verborgen gebrek. Gelet op de onderzoeksplicht bij de koper is het niet vanzelfsprekend dat de verkoper altijd aansprakelijk kan worden gesteld.
Krijgt u te maken met een verborgen gebrek, neem dan contact met ons op. Met onze ruime ervaring kunnen we zowel de koper als verkoper adviseren rond de koop/verkoop van het huis. U kunt hierbij denken aan het opstellen dan wel het beoordelen van de koopovereenkomst. Tevens biedt Van Dijk c.s. Advocaten hulp bij het verhalen van uw schade of het voeren van verweer tegen een schadeclaim.
